姓蘇妖

上年曾經寫過一篇有關租屋既文章, 文中既蘇生, 今日翻開報紙, 竟然見到佢, 真係日頭唔好講狗...

租屋
http://ben718.blogspot.com/2010/01/blog-post_03.html

受到銀行加息、日本大地震及環球股市動盪的不利因素影響，樓市即時降溫，最近樓價升到癲的屯門市中心細價樓，市況正急轉直下，成交量大跌六成，樓價下調壓力大。




置安居物業代理蘇永耀表示，最近屯門區市況明顯轉靜，睇樓量下跌一半，成交量更大跌六成，業主主動擴闊議價空間，幅度由 2至 8%不等，但普遍買家在銀行加息影響下，仍然保持觀望態度。

Ref.: http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110326&sec_id=15307&subsec_id=7115555&art_id=15109062

錯覺安全感

對極了, 這才是人講的話...

美聯警告：市民對樓市「錯覺安全感」

根據美聯樓價走勢圖顯示，現時全港 100個屋苑平均呎價約 5557元，較 97年高位 6208元低 10.5%，由於息率持續低企，令供樓負擔比率維持 39.3%的低位，與 97年 93.2%相比仍有明顯差距。

計及折舊加息　負擔率逼 97

不過，黃錦康分析，樓價應計及折舊（ Depreciation）理論，將樓齡因素考慮在內， 97年的屋苑平均樓齡為 10.8年，而現時平均樓齡已達 19.8年。若同樣以 10.8年的平均樓齡計算，現時樓價實際已高達 8343元，較 97年高 34.4%。以此平均呎價計算，負擔比率已經增加近 20個百分點至 59%，遠高於健康水平。黃錦康直言，若現時樓價上升兩成，按揭息率由現水平上升至 5厘，供樓負擔比率將超過九成，直逼 97年高風險水平。

他呼籲，市民不應因為低息及樓齡因素未計算在內，以為負擔比率偏低而產生錯覺安全感，瘋狂入市。

美聯在上周率先唱淡樓市，那時黃錦康認為，財政預算案後，市民並未因為大幅增加未來住宅供應而放緩入市步伐，認為本港樓市現已處於「非理性亢奮」狀態，買賣雙方入市態度均不理性，故集團放棄較早前對今年樓價升 11%預測。

小心樓市泡沫

好多年前買樓好像輪米、輪水般， 97年樓市炒到如癡如醉時，冷不防由天堂跌落地獄，坊間怨氣冲天。一時話政府八萬五房策打擊樓市，一時又話搞不好經濟讓樓市下滑，總之不是自己的責任。如果大家入市時看清楚本身置業能力，樓市升跌縱使短促，理應可以捱得過。

90年經濟轉型，由製造業轉型為服務業、金融業，後生仔不愁找不到工作，儲了積蓄便想買樓。克儉勤力精神是香港人精神，也是靠這份堅持，即使遇上不少風浪亦成功過渡。

今時今日炒風雖不盛，但買樓瘋狂程度有過之而無不及，作為 60後，老樓在此提醒各位：「上帝要你死亡，必先令你瘋狂」，入市安全位十分重要，否則自討苦吃不能怨別人。

聽地產界老前輩說，樓市陷入瘋狂的徵狀，不外乎無能力人士勉強買樓、無經驗者合資短線炒樓博一鋪、新盤排長龍、高價賣樓搶錢等， 97年初上述三種現象全部出現，亞洲金融風暴只是爆破點，樓市泡沫在之前已形成，只不過借機爆發而已。

今番樓市已初步出現這現象，還包括炒二線樓、炒賣居屋，和借錢買樓，只是由於現時資金充足和低息效應頂住。如果這利好因素突然消失，樓市必來一次大調整。縱使坊間認為樓市如日方中，逼近 97價不代表一定泡沫爆破，但當年亦有不少專家提醒大家小心泡沫，被人當作二流分析員。當樓市爆破後他們一炮而紅，變成樓市預測一代宗師，始終「忠言逆耳」，順耳的肯定啱聽。(說得對極了!)

加薪幅度低於樓價升幅
政府剛公佈失業率維持 4.6%，職場願意請人的公司只環繞中興行業，如地產業、零售業、金融業，但製造和教育業的失業率升幅仍然明顯，反映只旺個別行業，工資水平升幅遠低於樓價。因此豪宅市場多年來一直是有錢人或大企業的主菜，中小型住宅仍要依賴普羅大眾支持，有穩定的工資升幅才支持樓價升幅，無時無刻也提高風險管理，不可看輕。

劉兆昌

Ref.: http://hk.apple.nextmedia.com/

後感: 樓市將來升跌, 係冇人知, 靠個班濕9測量師, 死得, 賣地差, 佢話差, 賣地好, 佢話好, diu, 我都識做啦, 大家記住, 歷史係最有力既証明!! 大家睇番近廿年cycle, 你話有幾多次大起大跌, 最緊要相信自己, 人on 9 你唔好一齊on 9, 老樓講得對, 加薪幅度低於樓價升幅, 失業率4.6%, 根本係冇意義, 一份人工請兩個人, 失業率梗係低啦, 而家既薪金, 同當年根本冇大分別, 甚至相同職位, 薪金更低, 但係衣食住行就樣樣加, 特別係住, 你以前同人講我買過萬元一尺樓, 人家會極為驚訝, 現在? 10個新盤有8個超過萬元! 但係市民既生活水平, 係同以前冇分別, 你話係咪泡沫? 我諗白痴都知道答案啦, 總而言之, 樓市pk一定有理由, 只是冇人估到係嘜野而已~

有人曾說兩點做買樓指標, 我覺得對, 第一, 當地產商減價賣盤, 第二, 當冇人排長龍買樓...

不要嘲笑, 以上兩點, 近廿年起碼出現過四次!!

廿年來港府三度壓炒風

好多香港人唔鍾意睇歷史, 逃避歷史, 最愛"Panic Buying", 我就幫大家重溫一下~

過去 20年，本港樓價經歷巨大起伏，當樓市火熱之時，政府便會不斷透過手段進行干預。自 90年波斯灣戰爭後，經濟復蘇，負利率情況嚴重，樓市正式進入大升浪。 90至 93年間，平均每年樓價升兩成，有見及此，港英政府推出一系列管制樓花買賣及壓抑炒樓的措施。

97出招樓價 1年跌五成
中原研究部資料顯示，反映二手住宅樓價的中原城市指數於 94年 4月錄得 73.55點高位，政府在同期成立土地供應及物業價格專責小組，宣佈連串打擊炒樓措施，樓價在 10個月內下挫 20.2%至 58.62點。

經歷 95年低潮後，政府放寬樓花買賣限制， 96年樓價開始急速回升，樓價指數一直攀升至 97年 10月的歷史高峯 100.71點。不過，隨着「八萬五」住宅供應量目標，及亞洲金融風暴爆發，香港的經濟及樓價被推進深淵，一年內樓價蒸發 50.2%，重回 92年水平。

港府 04年初恢復勾地制度，住宅供應開始減少，供求漸現失衡，樓價持續上升。 08年「財爺」曾俊華明確反對定期賣地，樓價再升至逾 72點水平，市場已出現反對高樓價聲音。不過，一場金融海嘯，令樓價急挫 24%。豈料，樓價不足半年便完成自我調節，去年首季重拾升浪，升勢更跑贏實際經濟復蘇步伐，一年多時間由最低位 56.78點反彈至 80.68點，幅度達 42%。政府終在今年再度出手，連番出招試圖冷卻樓市。

你話跌唔跌!?

Ref.: http://hk.apple.nextmedia.com/

跌得多不等於跌夠

樓 巿 經 過 一 輪 急 調 後 ， 近 期 有 稍 為 回 穩 的 勢 頭 ， 不 少 利 益 團 體 都 不 約 而 同 說 ， 樓 巿 在 低 位 已 找 到 支 持 ， 呼 籲 群 眾 應 趁 低 位 入 巿 。 對 於 有 心 置 業 人 士 ， 難 免 會 有 壓 力 要 急 於 入 巿 ， 以 免 錯 失 良 機 。

樓 市 整 體 調 整 幅 度 兩 成 多 ， 驟 眼 看 已 深 ， 但 這 次 是 百 年 一 遇 的 事 件 ， 調 整 時 間 又 怎 會 只 是 三 幾 個 月 就 完 。 現 時 樓 巿 的 情 況 ， 跌 是 跌 了 很 多 ， 但 終 極 一 跌 尚 未 出 現 。

留 意 破 產 數 字 變 化

從 近 期 的 樓 價 走 勢 看 ， 蝕 讓 個 案 多 了 ， 撻 定 潮 亦 已 醞 釀 爆 發 ， 至 於 破 產 數 字 ， 亦 開 始 增 加 ， 只 要 該 數 字 上 升 趨 勢 持 續 ， 樓 巿 難 言 見 底 。 破 產 數 字 最 近 突 然 急 升 ， 這 是 一 個 很 壞 的 先 兆 ， 因 為 破 產 數 字 增 加 ， 銀 主 盤 就 會 湧 現 ， 那 麼 樓 價 定 必 再 跌 。

如 果 單 是 蝕 讓 及 撻 定 增 加 ， 破 產 數 字 未 因 此 上 升 ， 這 意 味 樓 巿 可 能 已 調 整 足 夠 ， 但 如 果 破 產 數 字 隨 蝕 讓 及 撻 定 個 案 增 加 ， 那 麼 銀 主 盤 充 斥 下 ， 樓 價 必 會 再 跌 ； 何 解 ？ 原 因 是 銀 行 為 求 盡 快 套 現 ， 大 多 會 將 銀 主 盤 的 出 售 價 下 限 壓 低 ， 故 銀 主 盤 最 終 多 會 以 創 同 類 型 物 業 新 低 價 成 交 ， 巿 場 上 有 了 這 些 新 指 標 ， 樓 價 又 怎 能 於 短 期 內 上 升 。

破 產 數 字 一 般 會 與 失 業 數 字 形 影 相 隨 ， 現 時 前 者 先 行 回 升 ， 故 失 業 數 字 緊 隨 其 後 已 無 可 避 免 ， 現 時 失 業 率 剛 回 升 ， 離 頂 位 尚 遠 ， 此 數 字 未 平 穩 下 來 前 ， 樓 價 欲 升 無 力 。

對 發 展 商 而 言 ， 現 時 樓 價 已 跌 突 ， 但 跌 突 不 等 於 跌 夠 ， 因 為 樓 巿 跟 股 巿 一 樣 ， 超 賣 後 可 以 再 超 賣 。

(劉祥發)

Ref.: http://appledaily.atnext.com/template/apple/art_main.cfm?iss_id=20081203&sec_id=15307&subsec_id=15329&art_id=1192

P.S. 筆者睇法同本人不謀而合, 甚表讚同, 記得係今年十月, 我寫過一篇文章, 談及對樓市睇法, 話明年2009年, 年中樓價會相對今年2008年十月樓價趺三分一, 我認為我睇錯左, 你地可能會問點解? 因為我睇得......太樂觀啦!! (有係銀行做既朋友, 同我講樓價如果趺破三分一, 政府應該出手) 我就唔係好認同啦, 講真, 買樓賣樓, 冇人逼你, 樓價根本就應該由市場去定, 講番預測, 大家聽住啦, 我修訂為2009年年中樓價為今年十月樓價既一半, 即是50%!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 唔係呀!? 有冇可能? 大家都未知, 不過, 有睇我blog既朋友, 都記得2007年恆指係28000點個時, 已經寫左2008年會下趺到14000點啦, 對不對? 哈哈~~